📌 Заканчиваем день полезной информацией для девелоперов гостиничной недвижимости и управляющих компаний, которые работают с кондо-отелями. Особенно для тех, кому предстоит обеспечивать доходность, обещанную инвесторам на этапе продажи номеров.

Commonwealth Partnership (CMWP) изучила 112 проектов курортной недвижимости в 22 туристических направлениях России. В исследовании я нашёл цифры, на которые хочу обратить ваше внимание.

По расчётам аналитиков, собственнику номера может доставаться 30–50% гостиничной выручки до налогообложения. К схемам, обещающим инвестору 70%, CMWP рекомендует относиться осторожно.

Для наглядности возьмём условный номер с годовой выручкой 2 млн рублей. При выплате собственнику 50% на гостиничную операционку остаётся миллион. При 70% — всего 600 тысяч. Разница 400 тысяч рублей с одного номера.

Из этих денег нужно оплачивать персонал, продажи, коммунальные услуги, содержание здания, работу управляющей компании. И предусматривать средства на будущую реновацию, если они не заложены в отдельный резерв.

При этом кондо-отели продаются в среднем на 21% дороже апартаментов без доходных программ. Девелоперу важно обосновать эту премию перед покупателем, а обеспечивать заложенные в расчёты загрузку, тарифы и операционные показатели предстоит уже гостиничному оператору.

Итого: чем большую долю выручки девелопер обещает покупателям номеров, тем меньше денег остаётся на содержание и управление гостиницей. И разбираться с этой проблемой потом придётся оператору.

Поэтому при заключении договоров управления кондо-отелями стоит особенно внимательно смотреть на распределение выручки, перечень расходов, обязательства по ремонту и право оператора формировать резервы на обновление номерного фонда. Иначе можно получить гостиницу, в которой номера прекрасно продавались на этапе строительства, но зарабатывать на их эксплуатации практически невозможно.

🛎 Ночной портье в Telegram | в MAX