Решила разобраться с юристом Ola Estate и ответить одним постом сразу на все подобные вопросы про недвижимость в Португалии.

● Почему в Португалии жёсткие критерии при выборе арендаторов?
Законы хорошо защищают арендатора и избавиться от него не так просто. Выставить чужие чемоданы на улицу или сменить замки по своему желанию хозяин квартиры не имеет права, но может подать в суд для расторжения договора аренды или попробовать внесудебный способ

● Причины для судебного иска о выселении
Согласно статье 1083 ГК Португалии, собственники жилья могут выселить жильца через суд, если тот:
• не платит за квартиру
• шумит, мешает соседям, испортил имущество, развёл крыс или нарушил правила, которые прописаны в регламенте кондоминиума
• использует жильё не по назначению
• уехал и не живёт в квартире больше года
• пересдал жильё за спиной у хозяина — так что осторожнее с саблетом! Мы всегда предупреждали хозяйку, например, благо, она была не против

● Внесудебный путь
Процедурой в Португалии (чтобы разгрузить суды) занимается Бюро арендаторов и арендодателей (BAS: Balcão do Arrendatário e do Senhorio) и работают с кейсами а-ля: арендатор больше 3 месяцев не платил за квартиру (или 4 раза за год задерживал оплату больше чем на 8 дней), а также когда владелец оказался в ситуации, что вынужден сам переехать в своё жилье. Также аннулируется договор, если помещению требуется капитальный ремонт и в нём нельзя жить. Хозяин квартиры высказывает свои претензии заказным письмом, далее у арендатора есть время, чтобы оплатить все долги или съехать, обычно это месяц. Если ничего не происходит, собственник подаёт запрос на выселение, прикладывает документы и платит сборы. BAS заказным письмом отправляет арендатору уведомление о выселении и даёт 15 дней, чтобы оплатить долги и освободить квартиру. Если в течение 30 дней арендатор не вывезет свои вещи, будет считаться, что он их бросил

● А в обратную сторону это работает?
Да, арендатор может заявить, что претензии и требования съехать не имеют оснований — написать в BAS заявление и приложить свои документы. Но, чтобы дело рассмотрели, ему придётся внести залог, оплатить судебную пошлину и долги по аренде. Также арендатор может попросить об отсрочке выселения по веским соц. причинам (получает пособие по безработице, которое меньше мин. з/п в стране, или имеет глубокую инвалидность)

● Судебное выселение применяется, если арендатор оспорил внесудебное выселение (BAS) или у арендодателя нет всех документов (например, договор не зарегистрирован), тогда дело передаётся в Tribunal Judicial (гражданский суд). У арендатора есть 15 дней на возражение. Далее суд может вынести решение о расторжении договора и обязать арендатора освободить жильё. После вступления решения в силу арендодатель получает "título executivo" — исполнительный документ, который даёт право на принудительное выселение

● Кто фактически «выселяет» арендатора
Выселение никогда не делает сам арендодатель — это строго запрещено (самовольное выселение карается законом), процесс выполняет судебный исполнитель, который организует выезд арендатора, при необходимости вызывает полицию, фиксирует состояние имущества, передаёт недвижимость арендодателю (акт приёма). Если арендатор не сопротивляется, всё может занять 2–4 месяца, если арендатор требует отсрочку — 6–12 месяцев и больше, если есть соц.факторы (дети, инвалидность, пожилой возраст) — суд может дать отсрочку до 12 месяцев на поиск жилья.

● Что нельзя делать арендодателю: менять замки, отключать электричество, воду, газ, выносить вещи арендатора, запугивать. Все такие действия могут считаться самоуправством и повлечь уголовную ответственность

● Выселение с детьми
Когда суд узнаёт, что в квартире живут несовершеннолетние дети, происходят дополнительные шаги:
• уведомление соц. служб — они обязаны оценить, не создаст ли выселение риск бездомности или вреда детям
• проверка условий семьи — могут запросить документы о доходах, школе, здоровье и т. д.

Спасибо, как говорится, что мы не в Испании с окупасами.

❓Остались вопросы?